摩根士丹利：2026中国房地产展望

地铁里挤成一团，手机屏幕上一排排降价房源闪个不停，小李盯着那串数字心里直嘀咕：“你说这房价，还能挺住不？”旁边的老王从河南来打工，提着饭盒凑过去，一口方言就上来了：“这价儿，再等等，还是下手？中不中？”电话那头是银行客户经理，声音稳稳的：“有利率补贴的风声，力度别指望太猛，更像是给新房按个减震器。”他这么一说，车厢里几个人都沉默了半分钟，像在等下一站的广播，却又知道下一站叫“以稳为主”。

他看的是摩根士丹利的那份对2026年的判断，话说得很直：政策主线延续2025年的思路，重点把风险护住，不去拉GDP这个大车，讲究稳，摁住节奏。

增量动作更偏向缓冲下跌速度，时点大概率压到2026年下半年，工具可能会用到按揭利率补贴之类的定向措施，不会动大规模库存回购，也不想把开发商全盘托起，心里打的算盘就是避开道德风险和代理风险。

这样的组合拳短期能给情绪打个强心针，想要把居民对房价的悲观预期倒过来，没那么快，惯性已经形成。

他心里有一笔账：大招不太会有。

过去几轮里，大家最怕的是银行坏账，但草根调研给出的结论偏稳，风险在可控范围。

时间一长，居民还贷金额越来越高，沉没成本像杠铃片在杠上越挂越重，真要一咬牙断供的概率就更低。

房价的根在收入，不涨，价就难稳。

政府手里的子弹得留给更要紧的地方，在银行系统不出大问题的前提下，楼市很难再拿到“大水漫灌”。

利息补贴有戏，规模别往天上想，不像动辄几千亿那种排场，更可能落在新房端，一来地方需要卖地，二来稳新房价格对财政有意义。

二手房就像老车场的二手车，挂牌越来越多，自家卖自家的，系统只要稳住，谁也不急着给它做美容。

真正的拦路虎是信心。

那份调研写得明明白白：多数房主急着打折出清，买房意愿低，未来一年里说要买的占比只有2%。

一线城市的心态更弱，67%的人预期房价会跌，七月是50%，四月是39%，一路爬升到新高。

库存这块数字更直白：到2025年九月底，全国新房库存还在23亿平方米附近，去化周期29.4个月，在建23.2个月，竣工6.2个月，差不多回到了2024年一季度库存回购政策出台前的水平。

二手房在核心城市越挂越多，价格的下行压力跟着变重，2026年的二手房，预计会来一个中高个位数的跌幅，一线城市因为情绪更弱，可能更狠。

有人在业主群里问：“我这套还能再降不？”有人回：“再降就是剁肉了。”小李一边看聊天一边咂嘴：“一线都补跌了，还扛啥？”他心里清楚，过去二三线的跌法像一场漫长的雨，信仰早被打透。

今年换到一线补跌，最后那批拿着雨伞的人也淋湿了。

对于明年，他把大摩的数字放在心里，二手房跌个5%到8%，一线来个10%上下，和他的判断对上了码。

指标层面，画风也不太亮堂。

新房销售在2026年预计面积到8.01亿平方米，同比少了8.5%，销售额约7.57万亿元，同比少了10.5%。

节奏拉开看，一季度有高基数还叠着情绪低迷，面积同比少20%，等到下半年，低基数加政策托一托，三季度基本持平，四季度少3%。

新开工和竣工都不亮眼，开发商不敢冲量，重心放在竣工交付和去杠杆，新开工预计同比少15.5%，竣工也会因为前几年开工太少而同比少15.7%，后面几年还会承压。

投资这条线也缩着走，土地市场冷清、施工规模收缩，2026年房地产投资预计同比少16.4%，到7.05万亿元，上半年少19.5%，下半年少12.7%。

他有一段历史对比放在脑海里，觉得挺扎实。

全国销售面积从巅峰的18亿平方米一路滑到8亿多，还可能再下到5亿以内。

人口结构是个绕不过去的槛，中国已经过了拐点，总人口开始往下走，传到本世纪末或许能到6亿上下，日本的经历摆在那里，青壮年人口在往下，房地产就像气球漏气，不是一下爆，是慢慢蔫。

对这类结构性东西，他不急着下结论，只提醒自己看住趋势。

有人问：“房价啥时候能稳住？”大摩给了一个时间窗，一线和核心二线在宏观稳定且政策持续发力的路径下，可能在2027年下半年企稳，三四线因为人口流走和供给过剩会更晚。

70城新房库存的预期也往好处走，到2027年末可能降到20.5个月，比2025年末的27.4个月会好一截，算是为企稳垫个底。

他把两个老故事翻出来比较，美国在2008年后差不多跌了五年才稳，日本在1990年后一路跌了近二十年才见底。

中国这轮已经走了五年，他更觉得像日本剧本，2027年像是急跌的尾巴收住，后面进到一个阴跌期，不是真企稳。

用他常挂嘴边的一句比喻，“雪停不等于路干”，鞋底得再等等。

行业格局在牌面上已经出线了。

头部100家的市场份额朝国企倾斜，2025年一到十月里国企的占比大幅提升，民企的份额在往下走，这条趋势到2026年也很难反转。

销售数据也有对照，2025年11月国企中位数销售额同比少26%，民企是少43%，购房者对于国企的信任溢价就在这几个数字里。

银行这边更加谨慎，把授信更多给国企，房企离了银行就像离了水的鱼，业务难起浪，这个逻辑不用多解释。

客户经理在柜台后面摊摊手：“风控摆在前头，认牌子。”老王点点头：“买房认央国企，心里踏实点，背靠大树好乘凉。”

他对来年的几个节点有自己的观察清单。

房价会跌是个大概率，重点看一线会不会一路急跌贯穿全年，那跌幅可能超过10%，也可能在某个时点止一下。

成交量现在不算低，整体呈现以价换量，这几年积累了不少刚需，价格到心理价位，还是会有人接盘，一二线更明显一些。

三四线像结了冰的河道，动静小，他的态度是谨慎，提到“能走就早点走”的建议，用的是平铺直叙的口气，没有情绪标签。

政策这条线值得盯住，按揭利率补贴看起来更像新房定向工具，何时落地、怎么落地、力度多大，都是关键看点。

银行系统的风险目前在控制中，随时间推移断贷概率也更低，和当下的还贷节奏对得上。

他经常说一句话，“稳是给系统的，不是给价格的”，像是在提醒大家别把稳当成大反弹的前奏。

一个周末的售楼处，来访不多，销售小姐姐笑着递水：“想看哪套？”小李把手机上的标号亮出来：“能再谈谈不？”她也不绕弯：“能谈，幅度有限。”这句有限里，包含了很多现实：新房要稳，政策扶着走；二手房自己寻价，挂牌越来越多，各自看各自的底。

业主群里有人发了个梗图，写着“捡漏也要看水位”，底下笑脸一片，气氛松快了三秒，又回到冷静的数字。

他合上手机，脑子里把整盘内容又串了一遍，关键词像路标一样排开：政策稳、风险控、情绪弱、库存高、价格跌、国企强、银行稳。

他把一句老话放在心口，“冰冻三尺，非一日之寒”，不是为了感慨，是为了记住惯性这回事。

要是把这段行情用图画出来，前半段是陡坡，后半段是长坡，坡上有积雪，也有融水。

遇到阳光时会有反光，遇到风时会有沙尘，走哪一步，都得看路面。

他在社群里答疑的习惯还在延续，更新了一组数据，标注得清清楚楚：库存23亿平方米，去化周期29.4个月，在建23.2个月，竣工6.2个月；新房销售面积8.01亿平方米、销售额7.57万亿元，分别同比少8.5%和10.5%；一季度少20%，三季度持平，四季度少3%；新开工少15.5%，竣工少15.7%；投资少16.4%到7.05万亿元，上半年少19.5%，下半年少12.7%；70城库存到2027年末估到20.5个月；国企销售同比少26%，民企少43%。

他在备注里写了两句轻松的话：“看数就像看天气预报，带伞不耽误你逛街。”有人回了个笑脸，有人加了个问题。

对话这样来回，情绪不至于凝固，信息也不会漂浮。

夜里万家灯火，城市的轮廓像摊开的一张曲线图。

有人看着房价，有人想着工资，有人琢磨着孩子的学校，有人把利率新闻收藏在夹子里。

他把手机放到桌上，心里有一条细线连着未来：政策在稳，市场在调，人心在变。

大道理不说，复杂词不用，抓住几个真问题就够：“你心里的心理价位到底在哪儿？你愿意把首付押给谁？你希望看到的是雪停，还是路干？”这些问句像是道路边的小牌，不抢眼，也不喧闹，指引着人们往前走。

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