武汉商场生死局：新荣天街如何在地铁枢纽杀出重围？

当武汉人均商业面积超越上海广州，当空置率上升、同质化严重成为常态，一座选址三环外的商场却在前三天吸引30%跨区客流——新荣天街凭什么突围？它坐拥三条地铁交汇，用15万方空间集结300个品牌，其中大量城市首店精准锁定后湖30万中产家庭。这不仅是商业地理的胜利，更揭示了武汉从单中心向多中心裂变的新逻辑：枢纽型商业正成为城市流量漏斗，用交通网络改写商圈边界。未来商业的答案，或许就藏在这座「跨区消费锚点」的运营密码里。

Hello大家好，我是主持人凌薇。欢迎收听我们的播客。今天，我们有幸邀请到了陈宇老师，他是商业地产领域的专家。陈宇老师先和大家打个招呼，大家好，我是陈宇。很高兴来和大家聊聊无幻的商业话题。好的，那今天咱们要聊的是武汉商场的生死局里面，新荣天街凭什么能够活下来？咱们先来看看武汉现在的商业现状，咱们再来看新荣天街到底有什么样的独特之处。最后，咱们再来聊一聊它背后所代表的武汉商业的新逻辑。好，那我们就开18今天的讨论。咱们先来聊第一个部分，就是武汉商业的现状分析，我特别想问，的就是，武汉现在的商场数量已经多到什么程度了其实武汉的商场数量已经非常多了，你比如说2023年无上梦时代开业的时候，它的20100万平方米的体量让全国都为之惊叹。然后，2024年，武汉skp又以它的高端的定位，和奢侈品的品牌矩阵。再次提升了武汉的商业的高度，今年又开了武昌万象城新城万象汇京东陌就是汉口五常光谷这几个区域的商业版图就被反复的切割，听起来就是已经非常饱和了。对没错，就是武汉的人均商业面积已经达到了1.5平方米，就超过了上海和广州，然后商业过剩的警报早就已经拉响了，有很多商场甚至出现了空置率上升，品牌重复率高，同质化严重的问题。所以现在想要去开一个能够突围的商场，真的是越来越澜了那你觉得武汉现在这些已经开业的商场在区域分布上有什么样的特点。就武汉的商场其实越来越多了，然后它不光是在传统的那些核心商圈之内进行着激烈的争夺。比如说像江汉路、武广光谷这些地方，品牌更新越来越快，体验式消费餐饮这些占比越来越高，似乎已经没有多少空白地带了。对没错，那就是除了这些已经饱和的核心区之外，其实武汉现在也有很多商场开始往碟机汉口、北、狮口、五湖这些三环外的区域去发展，那这些区域其实它的共同的特点就是人口很密集，然后消费力也不弱，但是以前的商业配套是很少的，所以这些地方的商场其实是有很大的机会的。对，但是他们的品牌层级海是比较低的，所以这也是为什么新荣天街这种能够补足这个空白市场的商场就会格外受到关注。你觉得最近这几年武汉的这些商场在业态和品牌上都有哪些新的变化？其实武汉的商场现在就是越来越注重这种体验和情感的共鸣。你像有一些商场，它会把自己打造成一个社区的中心，然后，或者是说一个文化的地标，比如说它会引进一些特色的餐饮，亲子，还有这种演出就会让你可以待上一整天。感觉就是，已经不只是购物这么简单了。对没错，就是品牌的组合也变得越来越丰富，然后也越来越注重这种手电的经济，你像武汉skp有将近一半的品牌都是武汉或者是中南地区的手电。包括一些主题的街区，包括一些跨界的概念店，都让整个商业的氛围变得更加多元也更有吸引力。行武汉商业现状分析，这部分内容咱们就先聊到这儿休息一下马上回来咱们来进入第二个部分，咱们来聊一聊新荣天街的独特之处。好，第一个问题，新荣天街为什么选择在东后湖这个地方，落子，其实东浩湖它是在武汉的三环外，然后，它是一个城市的一个过渡地带，它既有主城区的一些成熟的配套，同时它又有一些远城区的一些新兴的居住氛围。所以它的地理位置其实是很有弹性的。所以这个地方就是兼具了这两种不同的城市特质。没错，而且就是东后湖，它其实在过去的十年间，它的常住人口已经从十万多涨到了30万，然后它的购房的成本也在200万以上。所以这里面的居民其实大部分都是中产家庭，他们的消费力也是很稳定的。对，但是以前的商业配套又很少，所以新荣天街其实就是抓准了这个人口结构的变化和消费升级的这样的机会来填补这个空白。它到底是怎么做到让这么多的品牌都愿意跟它合作就是新荣天梯，它的体量有15万平方米，然后它的品牌数量有300个。其中有很多都是城市手电，或者说区域手电。比如说什么华中手电的某个亲子乐园，武汉手电的某个美妆集合店，就这些新的品牌，澜带来新的玩法，所以难怪大家都说，这里头很值得逛。对，而且它不光是有这种手电，它还有一些主题的街区。然后一些跨界的概念店，再加上它的业态的组合是非常丰富的。就基本上你无论是想要什么，都不会让你失望。再加上它的定位是比较高端的，所以它的整个品牌的组合是非常有吸引力的。对，所以品牌方也愿意来这种地方布局。你觉得新荣天街在交通和客流这方面有哪些特别的优势，新荣天街其实是地铁一号线和阳逻线的一个换乘站，然后它三号线也在附近，所以它地铁的覆盖是非常好的。阳逻线的话，它可以直接通到新荣，20分钟就可以到五湖，30分钟就可以到阳逻。一号线的话，它可以直接到江汉路到汉口北，3号线的话，它可以直接到王家墩墩口，所以它的辐射的范围是非常广的，就不仅仅是为了本地居民，其实它也吸引了很多跨区的消费者。所以说四面八方的人都会过来。没错，而且它解放大道和后湖大道的交汇，所以它开车也是非常方便的。然后，它开业的前三天，停车场里面30%的车都是来自于黄北忻州，甚至还有一些来自东西湖的，大家都坐地铁过来，所以这就变成了城市的一个重要的交通枢纽再加上它的周边是有很多新建的住宅的，所以它的未来的客流是非常稳定的欣荣天机的独特之处，聊的挺透。咱歇口气待会见我们接下来要聊的就是武汉商业的新逻辑了。我特别想问，的就是，武汉现在的城市扩张到底带来了哪些商业上的新变化，就是，武汉现在城市框架已经拉大到了无幻甚至到六环，就这种扩张带来了很多新的居住区，比如说像汉口北阳逻、汉南这些地方，其实他们在过去的几年间，都发展成为了新的消费的锚点，所以说商圈的分布其实在悄悄发生变化。没错，东西湖黄梅、忻州这些地方，他们的商业配套其实都是跟着新城的发展而发展的，然后，他们的特点就是强调这种一站式的消费，以及这种高频的消费。对，那这种就导致了武汉的商业的格局，从单中心变成了多中心，那这个时候就是像西风天街这种，就抓住了跨区流量和新兴的区域发展带来的机会。对，它就成为了一个消费的新地标。那就是说现在武汉的这些新的商场为什么都特别喜欢把交通和枢纽这两个词放到他们的宣传里面。因为现在这种商业提额，它越来越讲究这种人流的汇聚和疏散，对，那像新荣天街这种，它就是在地铁一号线和阳逻线的换乘站，然后它三号线也在附近，所以它就是可以快速的通达城市的各个区域。所以说交通的便利性就等于人流的保障。没错，这种交通枢纽型的商业，它不光是带来很多的瞬间的客流，它更多的是让商圈的范围被放大，对，那新荣天街的话，它就是让远城区的人也能够方便的进入到汉口的中心。对，那它就变成了一个城市的一个流量漏斗。对，那它的商业的粘性和它的持续的吸引力就变得非常的重要。对，那新荣天街的话，它就是通过这种地铁网络，和这种交通的枢纽的优势，它就把这种跨区的流量转换成了自己的复购率。对，那它就成为了武汉商业的新影情，你觉得，像新荣天街这种商业体，它为什么会成为现在武汉商业发展的一个新的趋势，因为它就是抓住了城市扩张和这个区域升级的这样的一个机会。它的这个选址是在一个交通非常便利的一个枢纽店，然后，它又满足了这个周边的新兴的社区人口的一个笑费的需求。同时，又提升了整个区域的商业的氛围。对，它是一种比传统的那种中心型的商业更有生命力的这样的一个商业模式。对，那武汉未来应该会有更多这种枢纽型的商业出现，对，那他们都会成为城市的一个新的增长极。然后，这其实我们可以看到就是新荣天街，它其实不仅仅是一个商业项目，它更像是武汉商业的一个新的风向标，对，它告诉我们未来的商业到底应该怎么去布局，怎么去运营，怎么去满足人们日益增长的需求。好了，那我们今天的节目，咱们就到这里了，然后感谢大家的收听，咱们下期再见。